包租代管如何挑選？掌握7大重要指標，幫助房東不採雷！

對於忙碌或手上物件難以出租的房東而言，委託給專業的包租代管公司，無疑是省時省力的理想選擇。選擇一家好的包租代管公司，才能確保房東穩定收租、房屋得到妥善管理、為租客提供良好的居住體驗。本文為您解析挑選包租代管的 7 大重要指標。

包租包管

業者會與房東簽訂租賃契約，將房東的房屋承租下來。業者成為「二房東」後，對房屋進行整修，並轉租給租客。在包租期間，即使房屋暫時空置，業者仍須向房東支付租金，房東可享有穩定的租金收入。而包租業者通常會負責房屋的全面管理。

代租代管

房東將房屋出租及管理的業務委託給業者。業者以「房東代理人」角色，協助房東處理從招租到入住後的各項事務，例如尋找租客、簽租約、收租金、處理租務等瑣事。業者會按月向房東收取管理服務費，但房屋空置期間，租金收入的不確定性及相關費用仍由房東自行承擔。
 

選擇包租代管服務，能為房東帶來諸多益處：
 

• 省時省力
  將繁瑣的租賃事務（招租、帶看、簽約、收租、客訴、修繕等）交由專業公司處理，房東生活更輕鬆。
• 穩定的租金收入
  特別是「包租包管」模式，即使房屋暫時空置或租客未按時繳租，房東仍可定期收到約定的租金，確保收入穩定可靠。
• 專業化管理
  專業包租代管公司擁有豐富的經驗和資源，能提供更系統性的管理服務，包括嚴謹的租客篩選、合約管理、日常維護等...。
• 減少空置期與提高出租率
  專業公司擁有廣泛的招租管道和策略，能有效提升房屋的出租率，縮短空置期，找到優質合適的租客。
• 處理租務糾紛
  能協助處理租客提前解約、積欠租金或其他租務糾紛，必要時提供法律諮詢，保障房東權益。
• 房屋維護與保養
  協助處理房屋的日常修繕和保養，確保房屋保持良好狀態，延長使用壽命，也有助於日後的招租。
• 稅務優惠與政府支持
  房東最怕的不是繳稅，而是不知道怎麼合法節稅。專業包租代管公司，懂得報稅方式，能夠協助房東省下稅額！也是讓房東多留現金的關鍵。

了解包租代管的好處後，如何慧眼識英雄，找到一家真正優良的合作夥伴呢？以下是您必須掌握的 7 大重要指標：
 

1. 合法經營與專業證照
   根據《租賃住宅市場發展及管理條例》規定，包租代管業者必須以公司型態經營，並申請經營許可，僱用租賃住宅管理人員，加入所在地同業公會，並領有「租賃住宅服務業登記證」後才能合法營業。
2. 專業的招租與行銷策略 
   優質的包租代管公司應具備專業的招租能力，例如：提供空間改造建議、制定招租計畫、將物件曝光在多個線上租屋平台或線下管道。有效提升房屋的吸引力與曝光率，加速找到租客。
3. 嚴謹的租客篩選機制 
   負責任的包租代管公司會執行嚴格租客篩選。包括了解租客的背景、工作、經濟能力以及租屋動機和生活習慣，盡可能降低遇到欠租、破壞房屋或引發糾紛的風險。
4. 完善的管理與維護服務 
   好的包租代管公司應提供全面的租務管理服務，包含：定期催收及管理租金、協助代繳水電瓦斯或管理費。同時，當房屋設備發生問題（如冷氣故障、門鎖損壞等）時，能即時安排專業人員進行檢查與修繕。此外，退租時的房屋點交服務也非常重要，能依據設備清單仔細檢查，避免日後爭議。
5. 完善的客服支援 
   選擇一間提供即時溝通管道，確保在遇到突發狀況時，租客能很快獲得協助，房東也能在第一時間掌握狀況。良好的客服，能讓房東和租客的問題得到快速回應和解決。
6. 專業的法律諮詢與糾紛處理能力 
   租賃關係中難免會遇到各種糾紛，例如租客提前解約、積欠租金、甚至與鄰居產生衝突。一間優秀的包租代管公司應熟悉租賃相關法規，具備處理租務糾紛的經驗和能力。有些公司甚至提供法律諮詢或合作律師，能在發生爭議時，運用法律途徑或專業協商，以最大能力為房東保障權益。
7. 透明清晰的費用與合約條款 
   包租代管的收費標準並無公定價。房東應詳細了解業者的費用結構和收費標準，包含費用的計算方式（例如是租金的固定比例），以及是否有其他可能的額外費用。同時，簽約前務必仔細審閱合約條款，雙方權責、合約期限、違約金以及解約條件是否清晰透明。切記，費用並非越低越好，應綜合評估服務項目和業者經驗。

包租代管的服務費用通常有兩種主要計算方式：
 

• 包租包管：業者會以低於市場行情的租金承租房屋，這部分的「租金差額」可視為業者的服務報酬。例如，市場租金20,000元的房屋，業者會依據房屋狀況等各項評估，可能以16,000元承租，這中間的4,000元就是業者的營收來源，用來支付空置風險和管理成本。
• 代租代管：業者通常會按月收取管理服務費，費用計算方式常見為「租金收入的固定比例」例如，收取每月租金的10%-15%，作為業者提供管理服務的報酬。

※實際費用仍需與各家業者詳細洽詢，建議「貨比三家」，並重點關注業者提供的服務價值。
 

「來客資產」在協助房東進行包租代管服務時，除了符合上述 7 大指標的要求，我們更致力於透過專業服務，為您的房產創造更高的價值：
 

• 資產升值
  來客擁有專業的空間活化和改造團隊，能將老舊或需要整理的物件煥然一新，打造出符合市場趨勢、高質感且受租客青睞的居住空間。不僅提升租客的居住品質，更讓房東的房產市價大幅提升。
• 快速滿租
  經改造後的高品質套房，來客憑專業的招租策略與管道，讓物件快速全數滿租，大幅縮短空置期。
• 收益暴增
  來客專業的改造和管理，曾成功將房東物件的月租金由$7,000提升至$62,500，增加高達890%，實現投報率翻倍的驚人成果。
• 輕鬆管理
  從尋找租客、合約、收租、修繕到應對租客問題等繁瑣的租務瑣事，都交由來客的專業團隊處理。房東只需輕鬆坐享租金收益，告別管理煩惱。
• 智能設備導入
  來客積極導入現代化智能設備，例如電子合約、電子鎖、門禁刷卡機、雲端電錶、智能包裹櫃等..。提升了房屋管理的效率，也為租客創造了更便利與現代化的居住體驗。
• 裝修經驗
  來客已裝修超過500間房產物件，同時從設計、施工圖說、施工皆自行管控，品質有保證。並且使用防火、耐燃建材、隔間，符合法規之規範。

「來客資產」不只是提供包租代管服務，更是您資產活化與價值提升的策略夥伴。

選擇包租代管公司是一項重要的決策，關係到您的房產收益和管理省心程度。掌握合法性、招租能力、租客篩選、租務管理、溝通效率、法律支援以及費用透明這 7 大指標，將幫助房東們做出明智的選擇。