來客資產
我們是創造收益的專業顧問
很多房東標到法拍屋或買下老公寓後，心裡想的是「趕快裝修、趕快收租」。但現實往往是——格局不對、預算超支、租客不買單。無論您是自有房東還是首次投入租賃房產的新手，我們都能把閒置空間轉化為穩定、可預測的資產收益。
屋主最怕遇到這三種尷尬
專業包租代管「不敢接」
你想說找專業的公司省事，結果對方來看一眼就婉拒。為什麼？因為你的格局規畫不對、裝修預算太高，代管公司一算：這要 10 年才能回本，風險太高他們不敢碰。
自行找工班，遇到工程蟑螂
說好 80 萬做完，開工後這裡要加錢、哪裡要追加，最後不但花了數百萬，工期遙遙無期，甚至師傅人直接消失。省下的小錢，最後都變成大坑。
裝潢漂亮，但租客不買單
花了幾十萬換進口磁磚、做漂亮天花板，結果租客只在意有沒有陽台、洗澡水壓大不大。錢花在刀口外面，投報率慘不忍睹。
來客資產 工程顧問方案
收租前的「排雷專家」
這筆顧問費，不是要賺你的錢，是為了幫你省大錢
坪效精算師
不只看美不美，更看怎麼隔最賺錢。整層 vs 套房？我們用數據算給你看，讓每一坪都發揮最大價值。
租金實戰測試
不用猜！我們直接拿周邊實價數據告訴你，租客最肯付錢的功能是什麼，把預算花在刀口上。
工程透明清單及報價
開出一份「合理的工程菜單」。有了這份清單，誰都沒辦法隨便坑你一毛錢，杜絕工程蟑螂。
房東最關心的：顧問費會白花嗎？
「完全不會！這筆錢，我們幫你存著」
工程折抵
後續工程由我們承作
顧問費全額折抵
等於顧問服務免費送你！
來客包租包管
選擇來客包租包管
再加碼最高 10 萬元裝修補助
免管理費、免代租費
「顧問費是你的避險保險金，
也是你的裝修預付金。」
別再讓你的房子「只是裝潢好」
要讓它變成會生錢的資產
壹、地理位置分析
本案位於台北市士林區石牌地區，緊鄰捷運淡水信義線石牌站，地處台北市北區核心生活圈。以下就區域交通、商業機能及生活環境進行綜合評估。
▲ 案場地理位置示意圖（紅點標示處）
交通區位
捷運石牌站步行可達，串聯淡水信義線全線；周邊主要幹道連接北投、天母、內湖等商業區，公車路線密集，日常通勤條件優越。
商業機能
石牌商圈發展成熟，餐飲、零售、金融等業態完整；大型超市、傳統市場一應俱全，近天母商圈輻射效應，消費力道穩定。
醫療資源
臺北榮民總醫院、振興醫院等醫學中心鄰近，醫療資源豐沛，醫護族群為區域穩定租賃需求來源。
生活品質
公園綠地及運動中心林立，鄰近國立陽明交通大學陽明校區，居住環境品質優良，具穩定租屋需求。
貳、案場現況評估
本節就標的物件之整體優缺點進行客觀評估，並提出相應改善方向，以利後續投資決策參考。
案場優勢分析
| 優勢項目 | 說明 |
|---|---|
| 交通便利性 | 距捷運石牌站步行可達，串聯淡水信義線全線，通勤族首選 |
| 商圈成熟度 | 石牌商圈歷史悠久，零售、餐飲、金融等業態完整，租客生活需求無虞 |
| 醫療資源豐沛 | 鄰近臺北榮總、振興醫院等醫學中心，醫護族群為主要潛在租客群 |
| 生活品質優良 | 公園、運動中心、學校等公共設施完備，居住舒適度高 |
現況待改善事項
參、物件現況紀錄
以下照片及圖面均為現場勘查所記錄之第一手資料，呈現標的物件一樓現況、格局量測成果及現行使用執照圖。
一樓室內現況
現場勘查顯示，一樓室內空間因長期租用，內部物品堆積，整體格局完整但需全面清空整理。空間坪效具備充分開發潛力。
格局量測成果
本案委由專業測量師進行現場量測，一樓室內有效使用面積含前後平台，格局方正，動線規劃具彈性。
▲ 壹層測量成果圖
使用執照圖
標的物件持有合法使用執照，建物用途合規，不涉及違建或未登記面積爭議，權利狀態清晰。
▲ 使用執照圖
肆、規劃設計方案
本案依市場需求及坪效最大化原則，提出兩版平面配置方案供評估比較，最終以優化租賃收益為核心目標擇一執行。
動線獨立、隱私性高、坪效最大化
公共空間寬鬆、居住質感提升
伍、市場租賃分析
本節以同區域近期實際租賃成交資料為基準，分析本案潛在租金行情及目標租客輪廓，作為後續財務試算之依據。
市場租金行情
| 房型 | 月租金區間 | 備註 |
|---|---|---|
| 大套房（含獨立衛浴） | NT$17,000 ~ 19,800 | 依市場行情，預估以 NT$18,000/月 作為保守基礎試算值 |
目標租客輪廓分析
根據現有詢問紀錄及區域特性，本案目標租客以專業白領與醫護人員為主，具備穩定收入來源，租金支付能力強。
| 編號 | 姓名 | 職業 | 洽談進度 |
|---|---|---|---|
| 01 | 陳小姐 | 軟體工程師 | 積極洽談中（每日 1 通，已連繫 3 日以上） |
| 02 | 林小姐 | 護理師 | 積極洽談中（每日 1 通，已連繫 3 日以上） |
| 03 | 張小姐 | 會計師 | 積極洽談中（每日 1 通，已連繫 3 日以上） |
陸、工程規劃與預算
本案翻修工程已完成初步規劃，預計隔間為三間獨立套房，工程範疇涵蓋全棟一樓。以下為各工程分項說明及預算彙整。
工程分項說明
| # | 工程項目 | 工程內容摘要 |
|---|---|---|
| 01 | 前期工程 | 拆除現有隔間、清運廢棄物及雜物，進行全面場地整備 |
| 02 | 水電工程 ● 重點 | 全室配電線路重拉，建置強弱電分離系統；熱水器、衛浴設備全新安裝 |
| 03 | 門窗工程 | 三合一門（鋁窗、紗窗、氣密窗）；更換大門、廁所門及各房間門 |
| 04 | 隔間工程 | 依配置圖施作雙層隔音牆（切戶用），各房間確實隔音處理（含切窗） |
| 05 | 泥作工程 | 全室 SPC 防水地板鋪設；浴室重新施作；外牆二丁掛瓷磚 |
| 06 | 室內裝修 | 系統木工天花板施作、系統櫃設計與安裝 |
| 07 | 塗料與表面處理 | 全室油漆粉刷、壁癌根治處理、壁面修復 |
| 08 | 弱電與設備 | 智能門鎖、監視器、電子門禁系統安裝 |
| 09 | 最終清潔 | 工程竣工後進行全棟專業清潔 |
| 10 | 防水施作 ● 重點 | 屋頂及衛浴全面防水工程 |
| 11 | 合法室內裝修 | 依法完成室內裝修申請及驗收程序 |
| 12 | 家具家電 | 依設計圖提供各套房完整家具及白色家電配備 |
工程預算彙整
| 預算項目 | 金額 |
|---|---|
| 工程總預算（含 12 項工程分項） | NT$3,500,000 |
| 套房數量 | 3 間獨立套房 |
| 平均每間工程成本 | NT$1,166,667 |
柒、財務效益分析
本節以保守基礎租金估算，進行全年租金收入及投資報酬率試算，為投資方提供清晰之財務評估依據。
年租金收入試算
| 計算項目 | 月租金 | 套房數 | 年租金合計 |
|---|---|---|---|
| 大套房（保守基礎值） | NT$18,000 | 3 間 | NT$648,000 |
| 計算式：NT$18,000 × 3 間 × 12 月 = NT$648,000 | |||
投資報酬率分析
捌、我們的核心競爭優勢
來客資產管理股份有限公司長期深耕台北市不動產投資整合管理，具備完整的工程執行、法規遵循及租賃保證能力。
工程效率卓越
擁有長期合作之專業承包商體系，施工流程標準化，有效壓縮工期。從開工至竣工均依里程碑嚴格控管，確保不延期、不超支，讓投資方盡快開始收租獲益。
豐富工程管理經驗
團隊具備多年大型翻修專案執行經驗，熟悉各類老屋改建挑戰。採工程全程監工制度，品質管控嚴謹，避免瑕疵導致後續維修成本增加。
法規實務全程把關
具備室內裝修申請、分隔套房合法化、安規檢驗等法規實務能力，確保本案裝修完全符合建管法規，杜絕日後因違規衍生之法律風險與罰款。
保證包租服務
提供完整包租服務，由專業租賃團隊負責招租、審核租客、簽約管理及後續維修協調。投資方無需親自管理，確保穩定租金收益，實現被動收入最大化。
玖、施工圖說
以下施工圖說為本案規劃設計階段所完成之隔間配置圖及水電配置圖，已依實際丈量尺寸繪製，作為正式動工之施工依據。
拾、過往案件成果展示
以下為本公司（LIKE HOUSE）過往完成之代表性翻修案件實景，展示在空間規劃、裝修工藝及整體完工品質上的一貫水準。
完工實景照片
結語
台北市石牌區本案具備優越地段、成熟市場需求及合理投資門檻，在本公司完整的工程管理與保證包租服務支持下，預期可實現 18.5% 以上 之年化投資報酬率，為具備穩健獲利潛力之優質不動產投資標的。