從消防員到房產創業者：資產型思維的轉折起點

我從事不動產領域至今將近十年，目前主要專注於收益型不動產的開發與經營管理。我們公司以老屋整建、空間改造為核心，結合套房出租與資產活化策略，致力於創造穩定的租金收益。也因此，我常笑稱自己是「老屋魔術師」和「包租公製造機」。

近年來，我們的業務也擴及至建設與營造相關領域，力求從上游到下游一條龍式的整合。目前公司自持、管理中的套房數已超過 500 間，並持續穩定收租。以下是這幾年在不動產實務中的心得與體會。

公職身分帶給我的現實啟發

其實我原本是一名消防員。當年父母建議我選擇一條「穩定、就業快、福利好」的職涯，唸兩年警專就能畢業、保證就業，起薪六萬、月休十五天，聽起來確實相當吸引人。

但真正投入消防工作後，才發現現實與想像有很大的落差。消防員採輪班制，一上班就是連續 24 小時，每月實際工時高達 360 小時，平均時薪只有 200 元左右。從打火、補蜂抓蛇、救護、消防安檢到救災，每一件都不能掉以輕心。我在崗位上待了 8 年，直到對未來有了更明確方向，才下定決心離開體制、走向創業。

改變人生的機會卡

真正點燃我轉換人生跑道的引線，是一本啟發無數投資者的書──《窮爸爸富爸爸》。書中的「現金流」桌遊中，有一張「機會卡」至今令我印象深刻：內容是可購買 60 間組合公寓，年報酬率高達 66%，首期只要投入 20 萬美元，每月便可創造 11,000 美元的現金流。

2018 年，我在距離桃園火車站僅 200 公尺的一棟老屋中看見機會。物件位於 8 樓，共 209 坪，開價 2,000 多萬元，每坪只要 10 萬元左右。我買下後重新裝修規劃成 31 間出租套房，每間租金 1 萬元。如今該區房價已攀升至每坪 30 餘萬──這也成為我人生第一件大型不動產投資案。

隔年，同一棟的 7 樓也釋出，我以每坪 12 萬元購入，整體套房數正式達到 60 間，月現金流穩定突破 60 萬元。當年在「現金流」遊戲中看到的機會卡情境，如今成為我人生的真實寫照。

創業動機：從投資人到資產管理者

60 間套房代表要應付 60 位房客，他們的報修、合約、收租等大小事務絡繹不絕，一個人根本無法應付。為了有系統地處理這些繁瑣事務，我在 2020 年成立「來客資產管理股份有限公司」。

LikeHouse 所扮演的角色

公司成立後，業務逐漸拓展，從套房管理與租賃代管，延伸到裝修整合、危老重建、甚至建設開發。我們的核心定位始終聚焦於收益型不動產的整合經營，目標是透過設計與專業管理，特別是老屋價值提升與活化，穩定產出現金流。

三大合作模式，彈性資產經營

特別針對擁有老屋、閒置物件的房東與投資人，我們推出三種彈性合作模式：

收益型不動產開發：老屋變金屋的四大翻轉策略

從小公寓到大型危老重建

一般投資人通常從小產品起步，慢慢累積經驗與資金，再逐步進入大規模整合型開發。而我走的路略有不同──在投入不動產的第四、五年，我便完成前面提到的「60 間套房」專案，這個案子是我進入中大型收益型產品的分水嶺。

2022 年，我們在新竹市完成整棟華廈改造案「永富 1 號院」並順利出售，這是公司第一個由內部團隊獨立完成設計、施工、銷售的整棟產品。2023 年起，我正式跨入「危老重建」市場。

投資物件怎麼找？日常功課最重要

很多人會問我：「你平常是怎麼找投資物件的？」其實關鍵就在於──平時就要養成做功課的習慣。我長期關注中古屋市場，並主動與房仲建立良好合作。只要對方報來的物件有潛力，我一定會親自到現場勘查，實際感受區域氛圍、生活機能、交通便利性與未來開發潛力。

打造收益型不動產的四種方式

三種成為包租公／婆的途徑，打造個人現金流事業藍圖

在收益型不動產的經營中，穩定收租幾乎是所有投資人共同追求的目標。根據每個人的狀況、資金條件與風險偏好，切入的方式與策略也會不同。以下分享三種常見的操作模式。

途徑一｜買空屋自行裝修，改套房出租

最基礎的作法就是買空房來做隔間套房，自己處理裝修、隔間規劃、租金定價。雖然最費力，但回報也最高。

案例｜桃園玉山街公寓改隔套

位於桃園市玉山街的老公寓，40 坪權狀，以 450 萬元購入（每坪約 10 萬）。頂樓屋況較差，反而具開發潛力。規劃為 4 間套房，其中 2 間「一房一廳」設計，空間更舒適，比傳統小套房租金高 1.2～1.3 倍，續租率更高。

投報率怎麼算？用現金流來看更精準

以 450 萬購入，加上 350 萬裝修及 20 萬雜支，總成本約 820 萬。4 間套房每月租金 60,000 元，年租金 72 萬，總投報率約 8.78%。自備 460 萬、貸款 360 萬（月息 7,500 元），月現金流 52,500 元、年現金流 63 萬，第一年現金投報率 13.69%。

持有一年後向銀行重估，鑑價從 600 萬提高至 700 萬，轉增貸至 560 萬，取回 200 萬現金，實際投入資金降至 260 萬，第二年現金投報率提高到 22.29%。

案例｜新竹城北街老屋翻新（永富 1 號院）

位於新竹市中心、鄰近城隍廟，建坪約 143.9 坪、土地 28.5 坪，商三使用分區。原為自建自管的出租華廈，屋齡超過 30 年。我們以 2,500 萬元整棟收購，當時屋況「鬼屋等級」，投入 1,500 萬全面翻新，總成本 4,000 萬元。

完工後一戶一戶銷售，每戶約 400 萬元，一個多月完銷，總銷約 6,700 萬元，毛利約 2,700 萬元，投資報酬率高達 67.5%。目前每戶價格已漲至 520 萬元。

途徑二｜購買已裝修帶租約的收益型套房

另一條進入包租市場的捷徑，就是直接購買「已裝修且滿租」的現成套房產品。適合剛入門、希望快速建立現金流的投資人，更省時、省力。

市場常見宣傳用語陷阱：「滿租中」、「年投報率 8% 以上」。投資時不能只看包裝，更重要的是：租金是否合理？裝修品質如何？銀行願意貸多少？（裝修成本不一定反映在鑑價，貸款成數一般約 5～6 成）。

案例｜桃園市府商圈・泰山街四房

已完成隔間、滿租中的四間套房物件。成交價約 1,040 萬元，每間月租 1.2～1.3 萬，總月租約 5 萬元，表面投報率 5.8～6%。但銀行鑑價通常無法認列裝修價值，成交 1,040 萬、鑑價僅 800 萬，可貸成數打折，投資人至少需準備 400 萬自備款。

案例｜台南大學商圈・双萊寓所改造

位於台南大學商圈的傳統出租建築，內含 50 間套房。原屋齡老舊、每間租金僅 6,000～7,000 元。買下後整棟翻修，從室內配置、建材、外觀立面到公共空間全面升級，成為兼具質感與機能的現代套房。

總銷規模約 2.5～3 億元，採整棟代銷合作。雖是學生商圈的老屋，只要改造得宜，也能提升租金價值、延長產品生命週期，甚至形成區域新地標。

途徑三｜承租成為二房東，打造無須買房的現金流

對於不想買房或資金有限的創業型投資人，「承租轉租」的二房東模式是進入包租事業的可行管道。透過與屋主簽訂 3～10 年長期租約，再自行裝修與出租，無需買斷產權也能創造穩定現金流。這也是 LikeHouse 的主要商業模式之一。

實例｜桃園電梯三房包租案

三種成為包租公路徑的比較

危老重建與社宅政策：升級資產的政策紅利槓桿

無論裝修再完善，結構年齡與屋齡問題仍難以改變，因此不少買家或租客對此存有安全疑慮。此時，「危老重建」就成了能從根本解決問題的方案。政府積極推動的危老重建，不僅能獲得法規上的獎勵，更能創造長期資本增值。

認識危老重建

台灣歷經多次強震，不少老舊建物因此倒塌，引發社會對建築結構安全的高度關注。為了提升居住品質與公共安全，政府積極推動危老重建──這是一種門檻較都市更新低、程序更簡便的重建方式。

桃園民安路危老重建案例

這是我們在桃園推動的第一個危老重建案，基地位於中路計畫區與市府商圈的交界。購入兩棟透天建物並整合旁邊一塊三角形的畸零地，合計土地面積約 45 坪，總價 2,100 萬元（每坪 46.5 萬）。

經過評估，決定規劃為地上五層集合住宅，主推小坪數套房與兩房格局。透過局部挑高與夾層設計，讓空間視覺感受與實用坪效大幅提升，整體空間感甚至優於一般六層建築。

創造三贏的包租代管 333 政策

目前台灣租屋市場普遍面臨「租不到、租不起、租不到好房子」三大困境。政府透過三大手段調整租賃住宅市場：興建社會住宅、租金補貼政策、與民間合作的包租代管計畫。

以「社會住宅包租代管 333」為例，屋主享有 3 大稅賦減免（地價稅、房屋稅、綜所稅）及 3 大費用補助（修繕、保險、公證費）；租客則可獲得租金補貼、公證費補助與弱勢家庭補助。

桃園民安路危老重建案獲利試算

規劃成 8 戶套房與 6 戶兩房，附設 2 個平面車位，目標每坪售價 55 萬元。成功爭取到 23% 的危老容積獎勵。

台南東區危老重建案例

因當時桃園案用兩個自然人名義購入，貸款時花了不少時間跟銀行解釋。建議有意投入危老的朋友，先以透天厝＋單一持有人入手。台南案是位於台南市東區的骨科診所，基地約 70～80 坪。我們買下後，將基地分成三塊，由三位投資夥伴各自進行危老流程，分別蓋成 3 棟透天電梯住宅。

每棟規劃為獨立的電梯透天住宅，格局採一層一主臥，搭配現代簡約設計風格，完全對應南部市場主流審美。預計每棟可以賣到 3,000 萬元以上。